Opublikowano Dodaj komentarz

Remont dachu w domu jednorodzinnym

Zgłosili się do nas klienci ze zleceniem na przebudowę domu. Kilka wymian mailowych i telefonów – okazało się, że chodzi o zmianę konstrukcji dachu. Już w głowie zaczęłam układać plan pracy i oczywiście jak to w tym zawodzie okazało się, że koło było kwadratem, czyli sedno sprawy tkwiło jednak gdzieś indziej. Ciągnąc dalej metaforę – dalej rozmawialiśmy o figurze geometrycznej, ale niekoniecznie obie strony o tej samej.

Wizyta na miejscu inwestycji. Budynek dwukondygnacyjny, wyniesiony, na skarpie. Po obejściu go dookoła okazało się, że jest dosyć wysoki, szczególnie patrząc od strony wejścia – a tam według prawa mierzymy wysokość budynku (Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie §6). Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu, który określałby maksymalną wysokość – nie ma. Trzeba by wystąpić o warunki zabudowy, które by o to dookreśliły i dopiero na podstawie ich rozmawiać o jakiś planach zamiany dachu, ale na nie trzeba czekać czasem nawet kilka miesięcy. Drapię się po głowie i proponuję usiąść przy herbacie i pogadać.

„Co jest celem przebudowy? Dlaczego w ogóle się na nią Państwo decydują? Jakie problemy doprowadziły do pomysłu zmiany geometrii dachu?” – pytam.

„Śnieg nie spada z dachu i są drobne przecieki. W związku z tym obawiam się, że konstrukcja dachu jest do wymiany. Chcemy przy okazji wymiany części nośnych zwiększyć spadek dachu i zaradzić problemowi przeciekania”

„Sprawdził Pan stan konstrukcji?” – zwracam się do Właściciela

„Nie. Nie ma tam dojścia. Konstrukcja dachu była robiona w latach 80-tych. Pokrycie założone po 2000. Nigdy niczego nie zgłaszaliśmy do urzędu, wszystko robione było naszymi rękami.”

I tutaj skończę próby przywołania z pamięci naszych słów. Po raz kolejny przekonałam się jak ważna w naszym zawodzie jest ROZMOWA. Gdybym nie dociekała w czym leży problem, nie zrozumiałabym potrzeb Klienta, a były ona zupełnie inna niż początkowo sądziłam – zyskanie poddasza na przestrzeń użytkową. Problemy okazały się czysto techniczne i możliwe, że proste do rozwiązania. Konstrukcja może okazać się w dobrym stanie, drobne przecieki można uszczelnić, a ze śniegiem można poradzić sobie za pomocą instalacji przeciwoblodzeniowej – ogrzaniu dachu lub rynien.

Dlaczego to dużo zmienia? Dlatego, że w zależności od tego jak podejdzie się do sprawy czekają nas inne obowiązki wobec urzędu, czas jaki będzie trzeba poświęcić inwestycji i w związku z tym koszta i nie mówię tu wyłącznie o kosztach wykonania. Postaram się przybliżyć poszczególne opcje postępowania od najprostszej (Remont) do najtrudniejszej (Przebudowa i legalizacja budynku).

REMONT DACHU

Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego (Prawo Budowlane Art.3 8)W związku z tym możemy  przeprowadzić prace polegające na uszczelnieniu miejsc przeciekających, wymianie izolacji czy nawet założeniu instalacji elektrycznej grzewczej, która roztapiałaby śnieg, aby rozwiązać problem jego zalegania. Na remont nie potrzeba pozwolenia na budowę (Art. 29.2 1)), ale taki remont trzeba zgłosić (Art. 30.1 2a), a) i b)) Zgłoszenie to złożenie wniosku do urzędu razem z opisem zakresu robót budowlanych i terminem ich rozpoczęcia oraz oświadczenie o dysponowanie obiektem na cele budowlane na 30 dni przed tym terminem. Gdy urząd nie wniesie sprzeciwu przez te 30 dni – można remontować. Aby wiedzieć czy taki remont wystarczy, trzeba wykonać inwentaryzację lub ocenę stanu technicznego więźby dachowej. Zrobi to konstruktor i ewentualnie dekarz. Architekt może zorganizować taką ocenę lub inwentaryzację. Jeśli okaże się, że konstrukcja jest w porządku lub ma niewielkie uszkodzenia, które można naprawić bez wymiany części nośnych, możemy robić remont. Myślę, że to najlepsza opcja, ponieważ nie oznacza ewentualnej legalizacji (o tym później).

PRZEBUDOWA DACHU

Na przebudowę dachu potrzebne jest pozwolenie na budowę. Zanim złoży się wniosek na Pozwolenie na budowę, trzeba będzie złożyć w urzędzie wniosek o wydanie warunków zabudowy (ponieważ nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego), które określą maksymalną wysokość budynku, spadek i inne parametry. Na podstawie tych warunków można przygotować projekt przebudowy dachu, który w 4ech egzemplarzach złoży się do urzędu razem z wcześniej wspomnianymi warunkami, oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz inne dokumenty, które zostaną określone po uprzednich rozmowach z urzędem. Przebudowa dachu to również przypadek jeśli będziemy chcieli wymienić konstrukcję dachu na taką samą. Niestety ingerencja w konstrukcję to „zmiana parametrów technicznych obiektu” (PB Art.2.1 7a)), dlatego trzeba starać się wtedy o pozwolenie na budowę.Cały ten punkt zakłada, że nie będzie potrzebna legalizacja stanu obecnego budynku. Na przestrzeni lat obiekt się zmieniał, a Klienci twierdzili, że nie zgłaszali tego urzędowi, ale obecne parametry w nim są. Aby stwierdzić na pewno trzeba to sprawdzić w urzędzie.

PRZEBUDOWA + LEGALIZACJA

Do poprzedniego opisu procedury projektu przebudowy trzeba dodać w najgorszym przypadku procedurę legalizacji obecnego stanu obiektu. Jest to procedura bardzo czasochłonna i kosztowna. W skrócie postaram się ją poniżej przybliżyć:
– najpierw trzeba sprawdzić, czy budynek zgadza się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z w Państwa przypadku gdy takowego nie ma, trzeba uzyskać warunki zabudowy.
– Jeśli budynek spełnia warunki WZ (Warunków zabudowy), możemy zgłosić samowolę budowlaną do Powiatowego Nadzoru Budowlanego, który po odpowiednim zbadaniu tematu przez Postanowienie nakaże dostarczenie do określonego terminu dokumentacji sporządzonej przez uprawnionego architekta i konstruktora stanu istniejącego budynku. Do projektu budowlanego/inwentaryzacji trzeba dostarczyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zaświadczenie o zgodności budynku z MPZP lub WZ.
-Jeśli Nadzór zatwierdzi projekt, można wnieść opłatę legalizacyjną (wyliczaną na podstawie odpowiedniego wzoru w Prawie Budowlanym, z możliwością umożenia opłaty). Wtedy dopiero budynek jest legalny i można wystąpić o Pozwolenie na Budowę. 

Jeśli interesuje Was ile kosztują takie usługi architekta, dajcie mi znać. Wyślijcie zapytanie na nieszkachudzinska@gmail.com a wyślę Wam wycenę tej sytuacji. Oczywiście każdy przypadek jest inny i wymaga indywidualnej oceny, ale myślę, że warto wiedzieć od czego zacząć:)

Opublikowano 1 komentarz

PODZIAŁ MIESZKANIA NA MNIEJSZE – JAK TO UGRYŹĆ?

Podział lokalu na mieszkania flip

Ostatnio zgłosili się do mnie inwestorzy, którzy planują robić tzw. flipy – szybkie kupno mieszkania, podział na mniejsze, remont oraz sprzedaż z zyskiem. Potrzebowali konsultacji z uprawnionym architektem. Chcieli dowiedzieć się ile czasu zajmie cały proces, na jakie miny mogę się natknąć oraz ile to może kosztować. Razem z koleżanką po fachu, Anną Popławską z planujwnetrze.pl  przygotowałyśmy szybkie podsumowanie procedury.

W poniższej tabeli przedstawiłam kolejne kroki i szacowany (bardzo optymistyczny!) czas ich wykonania. Wszystko zależy od charakterystyki obiektu. Tam gdzie jest znak zapytania przy określeniu czasu, zależy on od dynamiki osoby wydającej dane pozwolenie. Często pomagają tu znajomości lub ponaglanie najlepiej w formie pisemnej i osobistej. Budynek budynkowi nierówny, a opracowywanie projektu na istniejącej nieruchomości to praca na żywym organizmie:) W poniższych szacunkach celowo nie uwzględniam czasu na zrobienie samego projektu na pozwolenie na budowę, ponieważ zależy on od skomplikowania usługi.

KROK CZAS UWAGI
Inwentaryzacja obiektu 2-3tyg · Stan istniejący

· Propozycja nowych podziałów

· Ewent. ekspertyza techniczna od 2500zł

· Część opisowa

· Szczegółowy zakres przygotowania analizy znajdziecie na stronie Anny Popławskiej https://planujwnetrze.pl/oferta/(na samym dole)

Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu 7 dni od daty złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia · Opłata skarbowa 17zł

· 2 egzemplarze dokumentacji

· udowodnienie możliwości wydzielenia łazienki, kuchni, instalacji i doświetlenia każdego lokalu

 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej ? – brak terminu ustawowego · zgoda większości lokatorów

· podejmowane na zebraniu lub/i na drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd

Pozwolenie na Budowę Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może wydłużyć się do 2 miesięcy (nie wlicza się w to czasu oczekiwania na konieczne uzgodnienia i uzupełnienia wniosku). Urzędy często podają, że na wydanie pozwolenia na budowę mają 65 dni, bo po takim czasie naliczana jest im kara za zwłokę (500 zł za dzień).

(Prawo Budowalne Art.35 pkt. 6)

· Projekt architektoniczno-budowlany

· W pozwoleniu na budowę urząd określa czy zmiana użytkowania lokalu jest dopuszczalna

· Możliwe uzgodnienia np. z rzeczoznawcą przeciwpożarowym, konserwatorem

· Projekt elektryczny

· Projekt wod-kan

· Projekt konstrukcyjny

· Inne

· Można przyspieszać np. przez decyzję o zatwierdzeniu projektu budowalnego (Prawo Budowalne Art.34 pkt. 4 i 4a)

Akt notarialny ? – Przy wszystkich dokumentach jeden dzień W umowie określa się:

· rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń, które do niego przynależą

· wielkość udziałów przypadających właścicielom lokali w tzw. nieruchomości wspólnej

· można ustalić w niej też sposób zarządzania wspomnianą nieruchomością wspólną.

 

Wpis do księgi wieczystej ? – 3tyg – kilku miesięcy Możliwe opóźnienia:

· ustawa o zakazie propagowania komunizmu (…) z 2016r. zrobiła bałagan w nazewnictwie ulic i konieczność uaktualniania KW

· „nieczyste” księgi

· błędy w KW

Jest dużo do zrobienie. Dlatego warto się przygotować.

Oto czynności do sprawdzenia przez inwestora przed podjęciem powyższych kroków i zaangażowaniem architekta:

  • sprawdzenie co o obszarze, gdzie znajduje się nieruchomość mówi MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego)
  • sprawdzenie nieruchomości w serwisie np. https://igeomap.pl
  • telefon do urzędu dzielnicy do Wydziału Architektury i Budownictwa z prośbą o zakres potrzebnej dokumentacji
  • istniejąca dokumentacja budynku
  • szacunek czy lokale będą mieć minimum 25m2 (Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie §94)
  • minimum wysokość 2,5m (Warunki techniczne(…) §72)
  • stan ksiąg wieczystych
  • zaświadczenie o stanie zameldowania lokalu
  • sposób ogrzewania lokalu

Celowo nie podaję tu również cen usług architekta, ponieważ zależy ona od nieruchomości. Możemy ją podać szacunkowo po przedstawieniu pierwszych danych. Koszt opinii, projektu może zatrzymać się w okolicach 2000zł a może dojść do kilkudziesięciu tysięcy złotych w przypadku pełnej obsługi urzędu, branżystów, a może nawet konserwatora zabytków.

Rola architekta może tutaj obejmować cały zakres tabeli (na zasadzie pełnomocnictwa) lub tylko tam, gdzie jest urzędowo wymagana (przygotowanie dokumentacji dla starosty oraz projektu na pozwolenie na budowę). W całym procesie inwestor spotka się z wieloma specjalistami i najlepiej, aby branżę budowlaną (projekt) koordynowała jedna osoba.

Na koniec: KAŻDA SYTUACJA JEST INNA I MOŻE WYMAGAĆ INNEGO ZAKRESU DOKUMENTACJI I PODEJŚCIA. Dlatego nie bierzcie tego, co tutaj napisałam jako świętej prawdy:) Projekt, a już w szczególności projekt podziału mieszkań to nie kupno swetra, tylko tak jak napisałam praca na żywym organizmie:) Poznajcie wszystkie szczegóły, wydobądźcie je od inwestora czy kogokolwiek innego i nie śpieszcie się z wyceną zanim nie znacie całego zakresu sytuacji, nawet jak jesteście naciskani. To dobrze zrobi i Wam i klientowi.