Opublikowano 1 komentarz

PODZIAŁ MIESZKANIA NA MNIEJSZE – JAK TO UGRYŹĆ?

Podział lokalu na mieszkania flip

Ostatnio zgłosili się do mnie inwestorzy, którzy planują robić tzw. flipy – szybkie kupno mieszkania, podział na mniejsze, remont oraz sprzedaż z zyskiem. Potrzebowali konsultacji z uprawnionym architektem. Chcieli dowiedzieć się ile czasu zajmie cały proces, na jakie miny mogę się natknąć oraz ile to może kosztować. Razem z koleżanką po fachu, Anną Popławską z planujwnetrze.pl  przygotowałyśmy szybkie podsumowanie procedury.

W poniższej tabeli przedstawiłam kolejne kroki i szacowany (bardzo optymistyczny!) czas ich wykonania. Wszystko zależy od charakterystyki obiektu. Tam gdzie jest znak zapytania przy określeniu czasu, zależy on od dynamiki osoby wydającej dane pozwolenie. Często pomagają tu znajomości lub ponaglanie najlepiej w formie pisemnej i osobistej. Budynek budynkowi nierówny, a opracowywanie projektu na istniejącej nieruchomości to praca na żywym organizmie:) W poniższych szacunkach celowo nie uwzględniam czasu na zrobienie samego projektu na pozwolenie na budowę, ponieważ zależy on od skomplikowania usługi.

KROK CZAS UWAGI
Inwentaryzacja obiektu 2-3tyg · Stan istniejący

· Propozycja nowych podziałów

· Ewent. ekspertyza techniczna od 2500zł

· Część opisowa

· Szczegółowy zakres przygotowania analizy znajdziecie na stronie Anny Popławskiej https://planujwnetrze.pl/oferta/(na samym dole)

Zaświadczenie starosty o samodzielności lokalu 7 dni od daty złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia · Opłata skarbowa 17zł

· 2 egzemplarze dokumentacji

· udowodnienie możliwości wydzielenia łazienki, kuchni, instalacji i doświetlenia każdego lokalu

 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej ? – brak terminu ustawowego · zgoda większości lokatorów

· podejmowane na zebraniu lub/i na drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd

Pozwolenie na Budowę Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może wydłużyć się do 2 miesięcy (nie wlicza się w to czasu oczekiwania na konieczne uzgodnienia i uzupełnienia wniosku). Urzędy często podają, że na wydanie pozwolenia na budowę mają 65 dni, bo po takim czasie naliczana jest im kara za zwłokę (500 zł za dzień).

(Prawo Budowalne Art.35 pkt. 6)

· Projekt architektoniczno-budowlany

· W pozwoleniu na budowę urząd określa czy zmiana użytkowania lokalu jest dopuszczalna

· Możliwe uzgodnienia np. z rzeczoznawcą przeciwpożarowym, konserwatorem

· Projekt elektryczny

· Projekt wod-kan

· Projekt konstrukcyjny

· Inne

· Można przyspieszać np. przez decyzję o zatwierdzeniu projektu budowalnego (Prawo Budowalne Art.34 pkt. 4 i 4a)

Akt notarialny ? – Przy wszystkich dokumentach jeden dzień W umowie określa się:

· rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń, które do niego przynależą

· wielkość udziałów przypadających właścicielom lokali w tzw. nieruchomości wspólnej

· można ustalić w niej też sposób zarządzania wspomnianą nieruchomością wspólną.

 

Wpis do księgi wieczystej ? – 3tyg – kilku miesięcy Możliwe opóźnienia:

· ustawa o zakazie propagowania komunizmu (…) z 2016r. zrobiła bałagan w nazewnictwie ulic i konieczność uaktualniania KW

· „nieczyste” księgi

· błędy w KW

Jest dużo do zrobienie. Dlatego warto się przygotować.

Oto czynności do sprawdzenia przez inwestora przed podjęciem powyższych kroków i zaangażowaniem architekta:

  • sprawdzenie co o obszarze, gdzie znajduje się nieruchomość mówi MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego)
  • sprawdzenie nieruchomości w serwisie np. https://igeomap.pl
  • telefon do urzędu dzielnicy do Wydziału Architektury i Budownictwa z prośbą o zakres potrzebnej dokumentacji
  • istniejąca dokumentacja budynku
  • szacunek czy lokale będą mieć minimum 25m2 (Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie §94)
  • minimum wysokość 2,5m (Warunki techniczne(…) §72)
  • stan ksiąg wieczystych
  • zaświadczenie o stanie zameldowania lokalu
  • sposób ogrzewania lokalu

Celowo nie podaję tu również cen usług architekta, ponieważ zależy ona od nieruchomości. Możemy ją podać szacunkowo po przedstawieniu pierwszych danych. Koszt opinii, projektu może zatrzymać się w okolicach 2000zł a może dojść do kilkudziesięciu tysięcy złotych w przypadku pełnej obsługi urzędu, branżystów, a może nawet konserwatora zabytków.

Rola architekta może tutaj obejmować cały zakres tabeli (na zasadzie pełnomocnictwa) lub tylko tam, gdzie jest urzędowo wymagana (przygotowanie dokumentacji dla starosty oraz projektu na pozwolenie na budowę). W całym procesie inwestor spotka się z wieloma specjalistami i najlepiej, aby branżę budowlaną (projekt) koordynowała jedna osoba.

Na koniec: KAŻDA SYTUACJA JEST INNA I MOŻE WYMAGAĆ INNEGO ZAKRESU DOKUMENTACJI I PODEJŚCIA. Dlatego nie bierzcie tego, co tutaj napisałam jako świętej prawdy:) Projekt, a już w szczególności projekt podziału mieszkań to nie kupno swetra, tylko tak jak napisałam praca na żywym organizmie:) Poznajcie wszystkie szczegóły, wydobądźcie je od inwestora czy kogokolwiek innego i nie śpieszcie się z wyceną zanim nie znacie całego zakresu sytuacji, nawet jak jesteście naciskani. To dobrze zrobi i Wam i klientowi.