Kategoria: Z prawo budowlane

Według Art. 59. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – [Decyzja o warunkach zabudowy – istota] – Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Warunki Zabudowy (WZ) mają ważność bezterminową. Nie są one ograniczone terminem ważności.

Istnieją jednak sytuacje, w których warunki zabudowy ulegają wygaśnięciu, czyli tracą swoją „ważność”. A są to:

1. Ogłoszenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru, w którym znajduje się nieruchomość.
2. Warunki zabudowy ulegają wygaśnięciu po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Czyli nie można uzyskać kolejnego, odrębnego pozwolenia na budowę na tych samych warunkach zabudowy.
3. Oraz jeśli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę.

Dz.U.2020.293 t.j.

 | Akt obowiązującyWersja od: 19 stycznia 2021 r.Art.  65.  [Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy]

1.  Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.2.  Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

3.  Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Co to są warunki zabudowy?

Dz.U.2020.293 t.j.

 | Akt obowiązującyWersja od: 19 stycznia 2021 r. Art.  59.  [Decyzja o warunkach zabudowy – istota]

1.  Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2.  Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.2a.  ⁵²  W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.3.  W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości: 1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo 2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.⁵² Art. 59 ust. 2a zmieniony przez art. 9 pkt 6 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. (Dz.U.2020.471) zmieniającej nin. ustawę z dniem 19 września 2020 r.

Pozwolenie na budowę domu krok po kroku. Warto przed budową domu zadać sobie pytanie, jakich dokumentów potrzebujemy? Gdzie je złożyć? Czy może nam w tym pomóc architekt?

1. Złożenie wniosku o Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu zagospodarowania Przestrzennego w Urzędzie gminy lub w Starostwie Powiatowym. Koszt opłaty administracyjnej to około 200 zł. Najpierw wpłaca się kwotę 90 zł, a potem po przygotowaniu wypisu i wyrysu urząd przed wydaniem nam dokumentów dolicza nam dodatkową opłatę.
2. Jeśli na obszarze, na którym posiadamy działkę nie ma obowiązującego Planu Miejscowego to trzeba złożyć wniosek o Warunki Zabudowy.
3. Warunki techniczne do przyłączy. Składamy wniosek do Miejskiego Przedsiębiorstwa Wody i Kanalizacji o warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. Oraz warunki przyłączenia do sieci gazowej – jeśli planujemy instalację gazową.
4. Złożenie wniosku o odrolnienie lub odlesienie do odpowiednich organów jeśli w rejestrze gruntów znajduje się informacja o takim rodzaju gruntów. W Warszawie wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej składa się w Urzędzie m.st. Warszawy Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa, przy ul. Tytusa Chałubińskiego 8. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej można złożyć w Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Warszawie, przy ul. Grochowskiej 278.
5. Mapa do celów projektowych w skali 1:500, jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa potrzebna do wykonania projektu budowlanego. Potrzebne są 4 egzemplarze w wydruku i wersja elektroniczna w formacie .dxf / .dwg do programu AutoCad. Mapa wykonywana jest przez uprawnionego geodetę. Na podstęplowaną przez urząd mapę czeka się około 3 tygodni, natomiast już wcześniej możemy dostać plik w wersji elektronicznej, na którym architekt może zacząć projektować. Koszt zależy od wielkości działki, dla domu jednorodzinnego jest to ok. 800 zł.
6. Badania geotechnicznych gruntu. Nie w każdym urzędzie są obowiązkowe, ale dobry architekt nigdy nie zgodzi się na wykonanie projektu bez badań geotechnicznych. Sprawdzamy w ten sposób nośność gruntu oraz poziom wód gruntowych. Koszt zależy od liczby odwiertów jakie trzeba wykonać. Dla domu jednorodzinnego wystarczą 2-3 odwierty. Jest to koszt około 1000 zł.
7. Uzgodnienie lokalizacji zjazdu – zezwolenie na lokalizację zjazdu – w przypadku kiedy zjazd jest projektowany. Dotyczy to zjazdu z działki na drogę gminną, powiatową lub wojewódzką. Lub jeśli zjazd jest istniejący -Uzgodnienie zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego. Potrzebny jest do tego rysunek zagospodarowania terenu oraz opis programu inwestycji z bilansem parkingowym.
8. Wniosek o wydanie zezwolenia na wycinkę drzew lub krzewów – jeśli istniejące drzewa będą kolidować z planowaną inwestycją.
9. Projekt budowlany – projekt indywidualny lub adaptacja projektu gotowego. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy załączyć: oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz warunkami technicznymi dla mediów. Projekt musi być podpisany przez uprawnionego architekta, w projekcie mają znaleźć się również zaświadczenia z izb.

Ile będziemy czekać na Pozwolenie na budowę domu od momentu złożenia wniosku? Ustawowo jest to maksymalnie 65 dni, ale pod warunkiem, że projekt jest kompletny. Jeśli projekt wymaga uzupełnień to na czas wypożyczenia projektu odliczane dni są zawieszane.

Skontaktuj się z nami jeśli potrzebujesz dobrego i zaangażowanego architekta.

Czym są zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym?

Sytuacją idealną jest gdy, wszystkie zmiany w projekcie jesteśmy w stanie zrobić przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszeniem budowy. Niestety czasem nie jest to możliwe, w trakcie budowy może okazać się, że sytuacja zmusza nas do dokonania zmian w projekcie.

Zmiany istotne i nieistone w projekcie dotyczą więc sytuacji, w której projekt został już zatwierdzony przez starostę (uzyskaliśmy pozwolenie na budowę). W prawie budowlanym istnieje pojęcie odstępstw istotnych i nieistotnych.

O tym czy zmiana jest istotna, czy nieistotna decyduje architekt (projektant). Decyzję architekta weryfikuje nadzór budowlany po zakończeniu robót i zgłoszenia budynku do użytkowania.

Zmiany (odstępstwa) istotne

Odstępstwa (zmiany) istotne wymagają sporządzenia projektu zamiennego, czyli zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Dopiero po uzyskaniu pozytywnej decyzji można kontynuować prace budowalne.

Co jest zmianą istotną wg. prawa?

• Zmiany w zagospodarowaniu terenu (nie dotyczy obiektów małej architektury i urządzeń budowlanych)
• Zmiana powierzchni zabudowy
• Zmiana kubatury budynku
• Zmiana wysokości budynku
• Zmiana długości lub szerokości budynku (za wyjątkiem zmian nie przekraczających 2%)
• Zmiana liczby kondygnacji
• Zmiana sposobu użytkowania

Zmiany (odstępstwa) nieistotne

Zmiany nieistotne trzeba nanieść na projekt oraz wpisać do dziennika budowy, nie wymagają one przerywania prac na budowie.

Co jest zmianą nieistotną wg. prawa?

• Zmiana otworów okiennych oraz drzwiowych. Ich liczby, rodzaju, wielkości i kształtu.
• Częściowa realizacja inwestycji
• Zmiana materiału ścian wewnętrznych i zewnątrznych
• Zmiana rodzaju pokrycia dachu
• Zmiana kąta nachylenia dachu – jeśli nie zmieni to kubatury budynku
• Zmiany w instalacji wodno-kanalizacyjnej
• Zmiana usytuowania źródła ciepła

Zmiany istotne i nieistotne w projekcie są ważne i nie należy ich zaniedbywać. Zaniedbanie wprowadzenia zmian grozi wszczęsciem procedury legalizacji samowoli budowlanej w nadzorze budowlanym.

Na podstawie Prawo budowlane Art. 36a

Przeczytaj też: Dom, projekt gotowy, czy projekt indywidualny. Porównanie kosztów.